Kaup fasteigna - góð ráð

Þegar kaupa á fasteign er mikilvægt að undirbúa kaupin vel. Hér á vefnum getur þú nálgast allar upplýsingar um hvernig best er að undirbúa og standa að kaupunum.

Þegar um fasteignaviðskipti er að tefla er að jafnaði um gríðarlega fjárhagslega hagsmuni að ræða og fólk yfirleitt að eyða mestu af sínu eigin fé og taka á sig fjárhagslegar skuldbindingar, oft tugi ára fram í tímann. Það er því mikilvægt að undirbúa kaupin vel. Hér á eftir getur þú fengið upplýsingar um hvernig best sé að undirbúa og standa að kaupunum þannig að þú sért sem best meðvitaður/uð um þau viðskipti sem framundan eru. Hér á eftir verður leitast við að skýra út það helsta sem kaupendur þurfa helst að hafa í huga.

Hlutverk og skyldur fasteignasala – stutt yfirlit

Löggildingu dómsmálaráðuneytisins þarf til að mega hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum. Mikilvægt er því að öll ráðgjöf gegnum allt ferli viðskiptanna sé fengin frá fasteignasalanum.

Hlutverk fasteignasala er að leiða saman kaupanda og seljanda og ber honum að gæta réttmætra hagsmuna beggja. Fasteignasala er skylt er að semja fyrirfram um þóknanir gagnvart kaupanda og greina frá útlögðum kostnaði. Fasteignasali skal tryggja sér ótvírætt umboð frá réttum aðila til þeirrar milligöngu um fasteignaviðskipti sem hann tekur að sér. Hafi hann einkaumboð skal geta þess glögglega.

Fasteignasali skal hafa ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem leitt getur af störfum hans eða starfsfólks hans.

Fasteignasali skal skoða eign og semja rækilegt yfirlit um aðalatriði sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Hann lýsir eigninni, áhvílandi lánum, verði og söluskilmálum. Hann aflar upplýsinga m.a. um fasteignamat og brunabótamat. Hann ber ábyrgð á því að allar upplýsingarnar séu réttar.

Fasteign í smíðum skal lýst nákvæmlega miðað við þann tíma þegar kaupandi á að taka við eigninni og byggingarstig skal vera í samræmi við staðla.

Fasteignasali skal annast alla skjalagerð varðandi söluna og hvílir sú skylda á honum að sitja alla fundi þar sem skjöl eru undirrituð hverju nafni sem nefnast. Hann skal leiðbeina kaupanda um gerð tilboðs og gerir drög að kaupsamningi og síðar afsali. Hann útbýr kostnaðaruppgjör milli seljanda og kaupanda varðandi söluna.

 

Fyrir kaupendur:
 

9 atriði er varða örugg fasteignaviðskipti – upplýstir kaupendur lenda í minnstum vanda 

Almennt eru stærstu fjárhagslegu gerningar fólks þegar það kaupir eða selur fasteign. Það er því mikilvægt að bæði kaupendur og seljendur séu vel undirbúnir.

Reynslan sýnir glöggt að flest þeirra vandamála sem upp koma í gegnum viðskiptin eru milli kaupenda og seljenda. Hjá mörgu hefði mátt komast ef kaupendur hefðu skoðað eignina vel og kynnt sér rækilega hvað væri verið að kaupa. Kaupandi sem kynnir sér málin vel getur komið fram með réttar spurningarnar og veitt því athygli er skiptir máli:

Félag fasteignasala hefur sett upp 9 góð ráð.

1. Hugaðu vel að því í upphafi á hvaða verðbili eignin eigi að vera og hvaða lánakjör bjóðist. Skoðaðu vel hvernig þú ætlar að standa að fjármögnunni, þar er að mörgu að hyggja. Biddu fasteignasala innan FF um ráð.
2. Hvers konar eign: a. er ég eða við að leita að innan verðbilsins sem ég/við höfum b. hef ég eða við þörf á innan verðbilsins
3. Hvar vil ég/við búa. Vertu “opinn” hér. Þú getur verið ánægð/ur á öðrum stöðum en þú fyrst hugsar um. Ef þú ert með “þröngt” verðbil getur þú fengið meira fyrir peningana í hverfum sem minni eftirspurn er. Hvaða ferðatíma ert þú og fjölskyldan til í að hafa til og frá vinnu eða í tómstundir.
4. Byrjaðu að skoða vel á netinu en inni fasteignir.is (inni á vísir.is) eru allar fasteignir sem eru til sölumeðferðar. Þar má sjá helstu upplýsingar um eignina er veita almenna yfirsýn. Sjáir þú áhugaverða eign skaltu hafa samband við fasteignasalann og fá allar nánari upplýsingar. Fasteignasalinn er ávallt búinn að skoða eignina rækilega og vinna ítarlegt söluyfirlit um hana sem hann getur sent þér. Ef eitthvað er en óljóst áður en þú ferð að skoða eignina þá er um að gera að spyrja fasteignasalann.
5. Vertu vel vakandi fyrir því að verið sé að selja eignina fyrir milligöngu fasteignasala. Listi yfir félagsmenn FF er á fasteignir.is og á heimasíðu FF. Þeir aðilar sem þar eru eru bundnir af margháttuðum skyldum, m.a. ströngum siðareglum auk margs annars er tryggja á neytendur sérstaklega í viðskiptunum.
6. Flestar eignir eru sýndar nokkrum sinnum. Farðu alltaf á fyrstu sölusýningu eignarinnar og skoðaðu eignina mjög vel. Sé áhugi til staðar fáðu þá kunnáttuaðila að koma með til að skoða eignina. Spurðu fasteignasalann um allt það sem að þú ert ekki viss um en á fasteignasalanum hvílir rík ráðgjafaskylda gagnvart þér. Ef þú hefur gleymt einhverju vertu ófeimin/nn að biðja um að fá að skoða aftur. Opin hús eru auglýst sérstaklega í dagatali inni á fasteignir.is (visir.is), vertu vel vakandi fyrir hvenær opin hús eru haldin.
7. Að vera ánægður með eignina skiptir vitaskuld miklu en gættu að því að verða ekki svo háð/ur staðsetningu eignarinnar eða öðru að það valdi því að þú reisir þér hurðarás um öxl fjárhagslega eða eignin mæti ekki þeim þörfum sem þú hefur.
8. Núna getur þú lagt inn tilboð hafir þú fundið réttu eignina. Oft er sú staða uppi að fleiri hafa jafnframt áhuga á sömu eigninni. Vertu viðbúin/nn því að að aðrir kunna að hafa meiri greiðslugetu en þú. Það er fullkomlega eðlilegt að verða vonsvikin/nn að fá ekki eign sem maður býður í, en mundu það eru fáar “alveg einstakar” eignir sem um ræðir. Gættu þín á að fara ekki út fyrir þann verðramma sem að þú hefur sett þér. Gerðu ekki tilboð nema hafa vissu fyrir því að geta staðið við boðið. Mundu að boð þitt í eignina er alltaf skriflegt og er bindandi, fasteignasalinn getur á hinn bóginn sett í samninginn fyrir þig einhvern fyrirvara inn í kauptilboðið. Um slíkt leiðbeinir fasteignasalinn þér. Spurðu félagsmann FF um allt sem þú vilt vita við skjalagerðina en honum ber ávallt skylda að vera viðstaddur þegar þú skrifar undir skjöl og skýra út sé eitthvað óljóst eða viljir þú fá nánari upplýsingar.
9. Eignin er þín ! Þegar komið er samþykki seljanda við boði þínu eru kaupin gerð. Til hamingju ! Hafir þú fylgt þeim 8 atriðum sem að nefnd voru hér að framan eru allar líkur á því að þér eigi eftir að líða vel í nýju íbúðinni og þú komist hjá vandamálum.

Fyrir Seljendur:

Hér að neðan er greint frá því helsta sem seljendur fasteigna þurfa að hafa í huga þegar þeir hafa tekið ákvörðun að selja fasteign sína. Þar er að ýmsu að hyggja þannig að allt fari vel og mikilvægt að kaupendur leiti hjá fasteignasala sínum svara við öllu því sem þá vantar upplýsingar um eða þurfa að fræðast um í söluferlinu. Sé þess gætt eru mun meiri líkur að fasteignaviðskiptin gangi snuðrulaust fyrir sig og án nokkurrra vandkvæða. Mundu þá gullvægu reglu að upplýsa kaupanda og fasteignasala um allt það sem þú veist eða mátt vita að kaupandi þarfnist vitneskju um !

A. Upplýsingaskylda seljanda

Mikilvægt er að seljandi veiti fasteignasala strax í upphafi þegar fasteignasali vinnur að söluyfirliti yfir eignina sem gleggstar upplýsingar. Við skoðun kaupandans á eigninni er brýnt að seljandi veiti kaupanda þær upplýsingar sem hann veit eða má vita að kaupandi mátti með réttu búast við að fá.

Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamings að upplýsingar voru ekki veittar. Með þessu er átt við að vanræksla upplýsingaskyldu verður að hafa einhverja þýðingu. Annaðhvort að kaupandi hefði aldrei gert tilboð (kaupsamning) eða boðið lægra í eignina.

Það er því mikilvægt að eign sé í samræmi við söluyfirlit og þær upplýsingar sem seljandi veitir. Mikilvægt er að seljendur hugi mjög vel að skyldu sinni til upplýsingagjafar um eignina en skylda seljanda tengist mjög skoðunarskyldu kaupanda.

B. Afhending og skil

Afhenda skal fasteignina á umsömdum degi og skila henni hreinni. Hafa þarf í huga þá gullnu reglu að skila íbúð í því ástandi sem þú hefðir sjálf/ur viljað taka við henni. Láta þarf lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Einnig þarf að tilkynna til húsfélags nýjan félagsmann.

C. Uppgjör fasteignagjalda og vaxta

Uppgjör vegna fasteignagjalda og lána miðast við afhendingardag, þ.e. seljandi greiðir þessi gjöld til þess dags.

Staða yfirtekina veðskulda miðast við stöðu þeirra í skilum á afhendingardegi. Hafðu hugfast að kaupanda er heimilt að draga gjaldfallnar afborganir, vexti og kostnað, er seljanda ber að greiða , af þeirri útborgunargreiðslu sem fellur næst á eftir gjalddaga fasteignagjalda og yfirtekinna veðskulda. Uppgjör vegna þess fer fram á fasteignasölunni, annað hvor við undirritun kaupsamnings eða við afsalsgerð.

D. Aflýsing lána

Taktu þér góðan tíma til að aflýsa lánum. Komdu í veg fyrir að kaupandi beiti heimild sinni til þess að halda eftir greiðslu. Ef lán er greitt upp, skaltu fá bréfið afhent og passa uppá að á það sé áritað að því megi aflýsa, þar sem það er að fullu greitt. Afhentu það síðan hlutaðeigandi sýslumannsembætti til aflýsingar.

E. Veðleyfi

Varastu að veita kaupanda veðleyfi, sem ekki er getið um í kaupsamningi, nema að höfðu samráði við fasteignasalann þinn.

F. Geymið öll skjöl vegna sölunnar

Gætið réttar ykkar - forðist stimpilsektir – brýnt er að þinglýsa skjölum strax - leitið ráða ef vanda ber að höndum. Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir vegna afborgana af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir!

G. Stimpil- og þinglýsingargjöld

Kaupandi greiðir stimpilgjöld af kaupsamningi og afsali um leið og þau eru lögð inn til þinglýsingar. Ef seljandi lætur umboðsmann undirrita skjöl fyrir sína hönd þarf hann að þinglýsa umboðinu og greiða þinglýsingargjald kr. 2.000.

H. Hvar á að afhenda skjal til þinglýsingar /aflýsingar og hvar fást veðbókarvottorð?

Hjá sýslumannsembætti í umdæmi viðkomandi fasteignar.

I. Lántaka - veðflutningur - veðleyfi

Þegar um lántökur eða veðflutning er að ræða, verður lántaki að leggja fram hjá lánveitanda verðmat frá löggiltum fasteignasala, veðbókarvottorð, kvittanir áhvílandi lána og brunabótamatsvottorð þeirrar eignar, sem hann ætlar að veðsetja, auk veðleyfis frá þinglýstum eiganda, sé hann það ekki sjálfur. Reiknaðu með a.m.k 15 dögum til veðflutnings.

Í. Yfirtaka lána

Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán þarf samþykki fyrir yfirtökunni frá viðkomandi kröfuhafa. Seljandi þarf að afla þessa samþykkis frá kröfuhöfum og afla samþykkis þeirra Staðfesting á yfirtöku lána þarf að liggja fyrir við undirritun kaupsamnings. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána. Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.

J. Aflestur og hússjóður

Gættu þess að láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og að tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Tilkynna þarf húsfélagi um nýjan félagsmann.

K. Uppsögn leigusamnings

Mikilvægt er að huga vel að því að segja upp leigusamningi sé þörf á því með formlegum hætti.